Tout savoir sur la promotion immobilière

Comment fonctionne la promotion immobilière ?

En premier lieu, la promotion immobilière représente  en réalité un point central du marché immobilier. Cette activité économique a pour objet  de construire ou de rénover des bien immobiliers destinés à être vendus à des acquéreurs.

La promotion immobilière : qu’est-ce que c’est ?

Le promoteur immobilier est une société privée type entreprise de construction et/ou de réhabilitation qui a pour mission de réaliser des opérations immobilières.

Dans le domaine de la promotion immobilière, , nous vous invitons à  consulter un avocat à Rouen spécialisé en immobilier pour  tout conseil juridique. 

Le promoteur immobilier est un véritable chef d’orchestre car il gère intégralement l’opération immobilière.

Il agit directement ou bien choisit de créer une société exclusivement  pour l’opération immobilière.

Il s’agit d’une société civile immobilière qui sera dissoute après la réalisation du projet.(SCI)

On distingue de nombreux secteurs de biens immobiliers concernés par la promotion immobilière  : des logements, des bureaux, des locaux commerciaux, des résidences de tourisme, des infrastructures dédiées aux loisirs, des résidences avec des services ainsi que des opérations d’aménagement.

Par conséquent, dans le cadre de la promotion immobilière, les biens sont destinés à être vendus à des clients acquéreurs 

Ces propriétaires pourront  les mettre en location.

Les différentes étapes d’un projet de promotion immobilière 

 

La recherche foncière et le  périmètre du projet

Comme vous le savez déjà, le choix du terrain est l’élément très  important. Il détermine en partie  la rentabilité du projet. C’est ce que l’on appelle la prospection foncière.

C’est une étape primordiale d’un projet de promotion immobilière. Doté de bonnes connaissances en urbanisme et en négociation,  le promoteur dispose de  toutes ces qualités pour mener à bien sa mission.

Lors de cette étape, le promoteur immobilier doit  rentabiliser les coûts de production et donc  réaliser une analyse de faisabilité du projet.

L’étude de marché

L’étude de marché a pour objet  de définir les besoins sur un secteur donné. Cette étape permet au promoteur immobilier de réaliser une analyse sur  l’emplacement du projet.

Il évalue la démographie, le marché local du logement , les besoins de la population.

Il décide, à la lumière du rapport , si le projet est faisable ou non .

Il va s’assurer qu’il pourra obtenir des bénéfices avec cette opération.

Si le projet est réalisable , le promoteur  fait appel à un architecte.

Ce dernier  concevoir le bâtiment selon le plan d’urbanisme (PLU) et en établir les maquettes.

 Le financement

D’une part, le programme immobilier nécessite un très  important  investissement.

D’autre part, lorsque l’étude de marché est terminée et validée, le promoteur immobilier établit son plan  de financement selon les critères suivants :

  1. les besoins en financement: 

En premier lieu, toute la difficulté réside dans les coûts prévisionnels .

Il doit en effet évaluer le coût de l’opération sachant que la vente de l’immeuble se fera 2 ou 3 ans après.

En second lieu, il devra estimer sa marge prévisionnelle en imputant du prix de vente le coût total des travaux.

          2.la négociation et l’obtention des prêts immobiliers auprès des établissements bancaires:

Cette étape est cruciale pour le promoteur qui doit avancer les fonds et donc obtenir des financements bancaires pour pouvoir construire.

Avant tout, ces financements ne seront obtenus qu’à la condition que le permis de construire ait été accordé .

Enfin, la banque accepte de financer le projet  à hauteur de 40 % si le promoteur apporte 20% du prix.

                 3. l’anticipation des ventes: 

Il s’agit des ventes en l’état futur d’achèvement ou VEFA.

Les acquéreurs règlent le montant de leur bien immobilier au fur et à mesure de l’évolution de la construction.

Cet apport financier permet au promoteur de poursuivre l’opération.

Par conséquent, ces règlements  représentent  40% du financement  total du projet.

              4. fonds propres

La banque exige du promoteur qu’il apporte en fonds propres 20 % du coût total de l’opération.

La construction 

Dans cette étape, le promoteur immobilier prend en charge la gestion de l’avancement du chantier.

Un appel d’offres est  lancé pour trouver les différentes entreprises qui vont construire le bâtiment.

En conclusion, le promoteur suit le chantier quotidiennement  et surtout les coûts de construction pour s’assurer de la rentabilité du projet.

La commercialisation et la livraison

Le promoteur immobilier commence à préparer la commercialisation de son projet à l’aide des supports commerciaux.

Dans la plupart des cas, les promoteurs commencent la commercialisation des biens immobiliers avant l’obtention du permis de construire.

En ce qui concerne la livraison, les acquéreurs visitent le bien pour constater les défauts.

Le promoteur a alors trois mois pour lever les réserves correspondant à chaque défaut constaté.

En conclusion, une fois toutes ces réserves levées, le propriétaire  règle au promoteur le solde du prix.

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